Loi Jeanbrun 2025 : Le Nouveau Dispositif

En plus de 50 ans de carrière dans l’immobilier, nous avons vu passer de nombreux dispositifs : Méhaignerie, Périssol, Robien, Scellier, Pinel… Chacun avait ses vertus, mais tous reposaient sur le même principe de réduction d’impôt « one-shot ». Aujourd’hui, avec la loi Jeanbrun (ou dispositif « Relance Logement » intégré au Budget 2026), nous vivons un véritable changement de paradigme. Oubliez la simple réduction d’impôt. Le législateur a enfin écouté les professionnels en créant un véritable Statut du Bailleur Privé. Pour vous, investisseurs à Besançon, Pontarlier ou Châtillon-le-Duc, c’est une opportunité historique de construire un patrimoine rentable, sans la fiscalité confiscatoire habituelle des revenus fonciers. Décryptage d’un dispositif qui réconcilie enfin fiscalité et bon sens immobilier.

1. Qu’est-ce que la loi Jeanbrun ?

Adoptée dans le cadre de la réforme de l’investissement locatif, la loi Jeanbrun marque un tournant majeur dans la fiscalité immobilière française. Son objectif ? Relancer l’investissement locatif privé avec un mécanisme plus stable et durable que les dispositifs précédents.

1.1 Le principe : de la réduction d’impôt à l’amortissement

Contrairement au dispositif Pinel qui proposait une réduction d’impôt immédiate, la loi Jeanbrun introduit un système d’amortissement comptable du bien immobilier. Concrètement, cela signifie que :

1. Vous amortissez environ 80% de la valeur de votre bien (le terrain n’étant jamais amortissable)
2. Cet amortissement vient réduire voire annuler votre revenu foncier imposable
3. Vous bénéficiez d’une neutralisation fiscale sur le long terme, pas seulement pendant 12 ans

💡 À retenir : C’est une logique proche du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)… mais appliquée à la location nue !

2. Quels biens sont éligibles au dispositif Jeanbrun ?

✅ Les biens concernés

Le dispositif Jeanbrun cible précisément certains types de logements :

1. Appartements en immeuble collectif (exclusivement)
2. Logements neufs ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement)
3. Logements anciens avec rénovation lourde

ATTENTION – CONDITION IMPÉRATIVE POUR L’ANCIEN : Le montant des travaux doit représenter au minimum 30% du prix d’acquisition (hors frais de notaire). Seuls les travaux de rénovation énergétique, de structure ou de mise aux normes sont éligibles.

❌ Les biens exclus

Attention, certains types de biens ne peuvent pas bénéficier du statut Jeanbrun :

1. Maisons individuelles
2. Location meublée (LMNP ou LMP)
3. Location courte durée (type Airbnb)
4. Résidences secondaires

3. Les conditions de location : un engagement sur 9 ans

Le dispositif Jeanbrun impose des contraintes précises pour garantir son objectif de logement accessible :

3.1 Durée et type de bail

1. Location nue uniquement (bail d’habitation classique)
2. Engagement de 9 ans minimum
3. Le bien doit constituer la résidence principale du locataire
4. Application du bail classique loi 1989

3.2 Restrictions Importantes

ATTENTION : Il existe des interdictions formelles, notamment concernant la location à un ascendant ou descendant ( parents, enfants ) ou une location à un membre de votre foyer fiscal.

4. Loyers et ressources : un système plafonné à 3 niveaux

Pour garantir l’accès au logement, la loi Jeanbrun impose un double plafonnement :

4.1 Les trois niveaux de plafonds

1. Niveau intermédiaire : décote modérée sur les loyers de marché
2. Niveau social : loyers plus accessibles
3. Niveau très social : loyers fortement réduits

IMPORTANT : Les barèmes précis de loyers et de ressources seront fixés par décret. En attendant, tablez sur une décote de loyer de 10 à 20% par rapport au marché selon le niveau choisi.

💡 Contrairement au Pinel, il n’y a pas de zonage géographique : le dispositif s’applique partout en France, ce qui offre une grande souplesse dans le choix de localisation de votre investissement.

5. mécanisme d’amortissement : comment ça marche ?

C’est ici que réside toute la puissance fiscale du dispositif Jeanbrun. Prenons un exemple concret :

5.1 Calcul de la base amortissable

Sur un bien de 200 000 € :

1. Valeur du terrain (non amortissable) : 20% soit 40 000 €
2. Base amortissable : 80% soit 160 000 €

5.2 Taux d’amortissement

1. Logement neuf : entre 3,5% et 5,5% par an
2. Logement ancien rénové : taux légèrement inférieur

Avec un taux de 4,5% sur 160 000 €, vous pouvez amortir 7 200 € par an.

5.3 Exemple d’effet fiscal année après année

Loyers perçus	12 000 €
Charges et intérêts d’emprunt	– 4 000 €
Amortissement	– 7 200 €
Résultat foncier imposable	800 €

➡️ Au lieu de payer des impôts sur 8 000 € de revenus fonciers nets, vous n’êtes imposé que sur 800 € !

6. Le déficit foncier : un bonus supplémentaire

Si vos charges et amortissements dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier imputable sur votre revenu global.

1. Plafond de droit commun : 10 700 € par an
2. Des plafonds majorés temporaires sont évoqués mais pas encore sécurisés juridiquement

Ce déficit vient réduire votre base imposable globale, générant une économie d’impôt supplémentaire.

7. avantages clés du dispositif Jeanbrun

7.1 Pour l’investisseur averti

1. ✅ Fiscalité des loyers fortement réduite sur la durée (pas limitée à 12 ans comme le Pinel)
2. ✅ Pas de zonage géographique : investissez où le marché est le plus porteur
3. ✅ Compatible avec une stratégie patrimoniale long terme
4. ✅ Lisibilité fiscale supérieure : exit les changements de règles constants
5. ✅ Valorisation patrimoniale classique : pas de contrainte de sortie après 9 ans
6. ✅ Possibilité de cumul avec d’autres dispositifs (à vérifier au cas par cas)

8. Les contraintes à bien anticiper

Soyons clairs : le dispositif Jeanbrun n’est pas exempt de contraintes. Il faut les connaître avant de s’engager :

1. 🔒 Engagement ferme de 9 ans : sortie anticipée = perte des avantages
2. 📊 Loyers encadrés : vous ne pourrez pas appliquer les loyers du marché libre
3. 👥 Sélection du locataire sous plafonds de ressources
4. 📚 Gestion plus technique : l’accompagnement d’un expert-comptable est fortement recommandé
5. ⏳ Dépendance aux décrets d’application : certains paramètres restent à préciser

9. Quel est le profil d’investisseur idéal ?

✅ Le dispositif Jeanbrun est fait pour vous si :

1. Votre Taux Marginal d’Imposition (TMI) ≥ 30%
2. Vous recherchez des revenus locatifs nets d’impôt sur le long terme
3. Vous avez un horizon d’investissement minimum de 9 ans
4. Vous acceptez un loyer légèrement inférieur au marché (10-20%)
5. Votre approche est patrimoniale plutôt que spéculative

❌ Le dispositif est inadapté si :

1. Vous avez besoin de liquidité rapide
2. Vous souhaitez faire de la location meublée ou courte durée
3. Vous recherchez un cash-flow immédiat élevé
4. Vous investissez en résidence secondaire

10. Loi Jeanbrun vs Pinel : quelle différence ?

Critère	Loi Pinel	Loi Jeanbrun
Mécanisme fiscal	Réduction d’impôt	Amortissement
Durée de l’avantage	6, 9 ou 12 ans	Sur toute la durée d’amortissement (20+ ans)
Zonage	Zones A, A bis, B1 uniquement	Toute la France
Plafonnement	300 000 € d’investissement	À confirmer par décret
Complexité	Simple (automatique)	Plus technique (comptable conseillé)
Pérennité	Réforme tous les 3-5 ans	Dispositif prévu comme pérenne

11. Nos conseils pour réussir votre investissement Jeanbrun

11.1 Ne vous précipitez pas sur le premier bien

L’absence de zonage géographique est une opportunité : privilégiez les villes dynamiques avec une forte demande locative (bassins d’emploi, villes universitaires, métropoles régionales).

11.2 Soignez la qualité du bien

Engagement de 9 ans oblige : choisissez un bien qui se louera facilement, dans un quartier recherché, avec de bonnes prestations. La vacance locative est votre ennemi n°1.

11.3 Faites-vous accompagner par un professionnel

La gestion comptable d’un bien sous statut Jeanbrun est plus complexe qu’un investissement classique. Un expert-comptable spécialisé en immobilier sera un investissement rentable.

11.4 Simulez avant d’acheter

Faites réaliser plusieurs simulations avec :

1. Différents taux d’amortissement
2. Différents niveaux de plafonnement (intermédiaire/social/très social)
3. Différents scénarios de financement

11.5 Anticipez la sortie (même lointaine)

Après 9 ans, vous pouvez soit continuer à louer (en conservant l’amortissement), soit vendre, soit occuper le bien. Pensez à la revente dès l’achat : emplacement, qualité architecturale, évolution du quartier.

12. Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun

12.1 Puis-je cumuler plusieurs biens sous le dispositif Jeanbrun ?

Oui, en théorie rien ne l’interdit. Attention toutefois aux plafonds de déficit foncier imputable (10 700 € par an) qui s’appliquent au niveau du foyer fiscal.

12.2 Que se passe-t-il si je vends avant 9 ans ?

Vous perdez le bénéfice du dispositif et devrez potentiellement rembourser les avantages fiscaux perçus. Des exceptions existent (mutation professionnelle, invalidité, décès).

12.3 Puis-je changer de locataire pendant les 9 ans ?

Oui, absolument. L’engagement porte sur la durée de mise en location, pas sur un locataire spécifique. Veillez simplement à respecter les plafonds de ressources pour chaque nouveau locataire.

12.4 Comment déclarer un bien en statut Jeanbrun aux impôts ?

Une déclaration spécifique devra être effectuée. Les modalités précises seront fixées par décret. Rapprochez-vous de votre expert-comptable ou centre des impôts.

12.5 Le dispositif Jeanbrun est-il cumulable avec le PTZ ?

Cette question nécessite une confirmation officielle. En principe, le PTZ étant réservé à la résidence principale de l’acquéreur, le cumul semble impossible.

12.6 Quand le dispositif entre-t-il en vigueur ?

La loi Jeanbrun est en cours de finalisation réglementaire. Les décrets d’application préciseront la date d’entrée en vigueur et les modalités exactes. Restez en veille !

13. Notre avis d’expert sur la loi Jeanbrun

Après plus de 50 ans d’expérience dans l’immobilier, nous considérons que la loi Jeanbrun représente une évolution majeure et bienvenue de l’investissement locatif en France.

Les points positifs :

1. Un dispositif plus pérenne et lisible que les réductions d’impôt successives
2. Une logique économique plus saine (amortissement vs artifice fiscal)
3. Une liberté géographique totale
4. Un avantage fiscal qui se prolonge au-delà de la période d’engagement

Les vigilances :

1. Complexité accrue nécessitant un accompagnement professionnel
2. Rentabilité inférieure au marché libre à court terme
3. Dépendance aux décrets d’application (barèmes de loyers notamment)

Notre recommandation : La loi Jeanbrun est particulièrement pertinente pour les investisseurs à forte pression fiscale (TMI 41% ou 45%) qui recherchent une optimisation durable plutôt qu’un coup fiscal ponctuel. C’est un outil de construction patrimoniale, pas de spéculation.

14. Prêt à investir avec la loi Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun ouvre de nouvelles perspectives pour l’investissement locatif en France. Plus technique que le Pinel, il offre en contrepartie une stabilité fiscale sur le long terme et une liberté géographique totale.

Chez Office Immobilier, nous accompagnons nos clients dans la définition de leur stratégie d’investissement et la sélection des biens les plus pertinents. Notre connaissance approfondie des marchés locaux de Besançon, Châtillon-le-Duc et Pontarlier nous permet de vous proposer des opportunités en phase avec les exigences du dispositif Jeanbrun.

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Avertissement : Les informations contenues dans cet article sont données à titre informatif et ne constituent pas un conseil en investissement. Chaque situation étant particulière, nous vous recommandons de consulter un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable avant toute décision d’investissement.