Alors qu’une nouvelle année se profile doucement à l’horizon, de nombreuses interrogations émergent quant à l’évolution du marché immobilier en 2024 et aux éventuels bouleversements à anticiper. Ces questions revêtent une importance particulière dans la planification de votre projet immobilier, qu’il s’agisse d’une acquisition ou d’une vente. Bien s’informer est essentiel pour prendre des décisions éclairées au moment opportun, et c’est aussi à ce moment là que l’équipe d’Office Immobilier a un rôle déterminant et peut vous apporter non seulement une aide précieuse mais aussi un gain de temps appréciable sur l’ensemble de votre projet et de ces prédictions.
LE Prêt à taux zéro (PTZ)
Acquérir un nouveau logement dans une zone tendue ou une propriété ancienne (nécessitant des travaux) dans une zone non tendue peut bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ) lorsqu’il s’agit de la résidence principale de l’emprunteur.
Cependant, il est impératif d’être primo-accédant, c’est-à-dire de n’avoir pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années, excluant ainsi son utilisation pour des investissements locatifs.
Pour l’année 2024, le gouvernement a annoncé plusieurs changements significatifs liés au PTZ :
- À partir du 1er janvier 2024, il n’est plus possible de financer la construction d’une maison individuelle avec un prêt à taux zéro, même dans les zones très tendues. Le dispositif est désormais axé sur les appartements neufs ou les biens existants nécessitant des travaux importants.
- Les plafonds de ressources pour être éligible au PTZ ont été révisés à la hausse.
- Les montants du prêt à taux zéro ont également été augmentés.
prévision des taux immobilier en 2024
Les taux d’intérêt moyens ont connu une évolution marquante, passant de 1,06 % en janvier 2022 à 2,34 % en janvier 2023, puis à 4,12 % en décembre 2023. Cette fluctuation significative a impacté le marché et a eu des répercussions sur le budget des acquéreurs. Sur une période cumulée d’environ deux ans, les emprunteurs ont constaté une diminution de leur capacité d’emprunt allant de 25 à 30 % en fonction de la durée du crédit.
Il est peu probable que la situation s’améliore de manière significative au début de l’année 2024, car les banques réintègrent progressivement ce marché.
La concurrence accrue, bien que moins prononcée vers la fin de l’année, contribue à contenir la hausse des taux.
Si vous envisagez un projet immobilier ou professionnel et que souhaitez naviguer au mieux dans ce contexte mouvementé de fluctuations des taux d’intérêt, nos partenaires de l’agence PPF sont à votre disposition. Ils vous accompagneront tout au long de votre projet, et vous proposerons même ( au besoin ) du coaching personnalisé sur une durée de 3 à 6 mois afin d’optimiser votre stratégie financière et rendre votre dossier admissible.
quid du Taux d’usure ?
Du côté des crédits immobiliers, une lueur d’optimisme se dessine avec la levée des restrictions liées à un taux d’usure trop bas. Ce taux TAEG maximal, que les banques ne pouvaient pas dépasser, a connu une hausse significative en 2023, éliminant ainsi les problèmes de refus de crédit dus à un dépassement du taux d’usure. Ces contraintes ont surtout impacté le marché au cours du second semestre 2022 et du premier semestre 2023.
Cependant, selon la dernière réunion du 4 décembre 2023, les normes édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) pour 2024 demeureront inchangées par rapport à 2023. Cela inclut une durée maximale de financement de 25 ans et un taux d’endettement plafonné à 35 %, primes d’assurance emprunteur incluses. Les autorités ont également ajusté les règles prudentielles pour l’octroi de crédits immobiliers.
Ces modifications incluent la non-prise en compte du prêt relais dans le calcul du taux d’endettement. De plus, il est désormais possible d’emprunter sur une période de 27 ans en cas de travaux de rénovation énergétique excédant 10 % du coût total de l’opération, alignant cette possibilité sur les règles en vigueur pour les biens neufs. Les banques conservent la possibilité de dérogation, limitée à 20 %, avec la nouveauté de pouvoir étaler ces dérogations sur une période de trois trimestres au lieu d’un seul.
Loi pinel : réduction d’avantages avant… suppression !
Le dispositif de défiscalisation Pinel approche de sa fin, avec une réduction progressive de ses avantages en 2023 et une diminution encore plus marquée en 2024. Après le 31 décembre 2024, il ne sera plus possible d’acquérir un logement neuf en vue d’un investissement locatif sous ce dispositif.
Voici les nouvelles réductions d’impôt possibles en 2024 en fonction de la durée d’investissement dans le cadre du Pinel :
- 27 000 € sur 6 ans (contre 36 000 € en 2023)
- 31 500 € sur 9 ans (contre 45 000 € en 2023)
- 36 000 € sur 12 ans (contre 54 000 € en 2023)
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DPE : …plus qu’un an !
À partir du 1er janvier 2025, l’interdiction de louer des logements classés en classe G selon le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sera en vigueur. Les propriétaires bailleurs disposent donc d’environ un an pour :
- Effectuer des travaux de rénovation énergétique afin d’améliorer suffisamment la classification énergétique du logement et ainsi obtenir l’autorisation de le louer.
- Vendre la propriété, permettant à un autre investisseur d’effectuer les travaux nécessaires avant la location, ou à des occupants potentiels.
Cette restriction concerne déjà près de 200 000 logements en 2023, ayant une consommation énergétique dépassant les 450 kWh/m²/an. En 2025, cette interdiction touchera environ 600 000 autres locations dans le parc privé. Il ne sera plus possible de relouer ces biens sans réaliser des travaux significatifs.
En 2028, cette mesure concernera également plusieurs millions de biens classés en classe F. Il est crucial de planifier dès maintenant les mises aux normes, d’autant plus que la pénurie d’artisans qualifiés dans de nombreuses régions géographiques peut entraîner des délais prolongés.
BAISSE EN PERSPECTIVE ?
En bref : l’immobilier suit des cycles prolongés. La transition d’une période d’euphorie à une correction de marché ne se traduit pas par des baisses de prix immédiates. Initialement, le marché connaît un ralentissement plus ou moins marqué. Si celui-ci persiste, il finit par entraîner une diminution des prix des logements.
Les récentes données et observations indiquent une prévision de fort ralentissement du marché. Avec moins de 900 000 ventes prévues en 2023 par rapport à plus de 1 200 000 en 2021, cela marque le début d’une phase effective de baisse des prix. Malgré la prédiction de cette tendance baissière, divers éléments empêchent un effondrement des prix. La diminution des prix de l’immobilier se poursuivra en 2024, bien que la vitesse de cette évolution reste difficile à prédire.
Plus que jamais, dans ce contexte incertain et complexe, une parfaite connaissance du marché local, mais aussi de l’aspect technique des dossiers sont primordiaux : nos équipes sont mobilisées pour vous accompagner et vous conseiller précisément quelque soit votre projet immobilier ou vos recherches. N’hésitez pas à nous contacter afin d’échanger autour d’un café !