De nouvelles règles pour obtenir un crédit immobilier ont été publiées au Journal officiel du 10 octobre : taux d’endettement maximal à 35 %, prêts immobiliers limités à 25 ans, etc. Ces recommandations parues en décembre 2019 sont aujourd’hui des normes. Alors, comment emprunter pour acheter un bien immobilier à partir du 1er janvier 2022 ? Nos réponses ci-dessous.
Taux d’endettement : définition
Le taux d’endettement, c’est le rapport entre vos revenus mensuels et vos charges financières.
Les revenus comprennent : vos salaires nets, les bénéfices de votre entreprise si vous êtes indépendant, les loyers perçus, les pensions, les rentes, les aides sociales.
Les charges, elle, comprennent : vos loyers, vos pensions, vos crédits, etc. Mais aussi l’assurance-emprunteur à partir de janvier 2022.
Prêts immobiliers : les nouvelles règles
Pour être conformes, vos dossiers en tant qu’emprunteurs doivent respecter deux règles principales :
- Ne pas s’engager sur des mensualités de crédit dépassant 35% de vos revenus mensuels (contre 33 % auparavant, mais incluant à présent le coût de l’assurance-emprunteur).
- S’endetter sur 25 ans maximum « auxquels peut s’ajouter une période maximale de 2 ans de différé d’amortissement dans des cas où la date d’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit ».
Quelques exceptions à ces deux nouvelles normes : les banques pourront toujours accepter 20% de dossiers « hors des règles », en cherchant à favoriser les foyers qui achètent une résidence principale (pour au moins 80 % de la dérogation) et les ménages qui achètent pour la première fois (pour au moins 30 %).
27 ans pour le neuf ou en cas de travaux
La durée maximale d’emprunt, de 25 ans, fait l’objet d’une exception : un différé de 2 ans est envisageable pour tout projet dans le neuf ou dans l’ancien avec d’importants travaux.
En d’autres termes : il n’est pas possible de signer un crédit classique sur 27 ans mais il sera possible de vous engager sur un prêt immobilier de « 2 ans + 25 ans ».
c’est votre Revenu net avant impôt qui est pris en compte
La décision du HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) publiée au Journal officiel stipule que : les revenus annuels à prendre en compte pour calculer les 35% de taux d’endettement, correspondent à votre revenu net avant impôt (ou à la somme des revenus nets avant impôt des co-emprunteurs le cas échéant).
POur la protection des ménages
Depuis décembre 2019, les banques étaient appelées (sans obligation) à s’aligner sur les conditions citées plus haut. La plupart des banques l’ont fait progressivement entre janvier 2021 et aujourd’hui.
Selon le le HSCF , les recommandations n’ont ni entravé l’accès des ménages au crédit ni déstabilisé leur répartition par tranches de revenus. « L’accès au crédit est resté très favorable et le marché immobilier est dynamique ».« Ce ne sont pas des règles de restriction, mais des règles de protection pour les ménages », affirme aussi François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France.