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Acheter une passoire thermique : pas si fou ?

23 mai 2023

La hausse des taux de crédit a entraîné une diminution d’environ 20 % de la capacité d’emprunt des acheteurs immobilier depuis 2021. Dans ce contexte, l’achat d’une « passoire thermique », un bien nécessitant des travaux de rénovation énergétique peut sembler être une décision surprenante, mais un calcul judicieux et une bonne opération ! Tout d’abord pour les personnes soucieuses de leur empreinte écologique et de leur consommation d’énergie, mais aussi pour leur baisse de prix actuellement non-négligeable.

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Savez-vous ce qu’est une passoire thermique, également appelée passoire énergétique ?

C’est un terme utilisé pour désigner les bâtiments qui ont une mauvaise performance énergétique, c’est-à-dire ceux qui perdent de la chaleur en hiver et qui ont du mal à rester frais en été, mais aussi l’accumulation d’humidité dans le logement… Ces bâtiments appartiennent aux catégories les plus énergivores, et sont classés F et G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). On caractérise ces bâtiments par une consommation d’énergie élevée et des factures d’énergie coûteuses, et ce sont près de 4,8 millions de logements qui sont concernés en France d’après le ministère de la Transition écologique.

D’ici 2028, le gouvernement a pour objectif d’éliminer toutes les “passoires thermiques” en France. Cependant, l’exécutif ne prévoit pas d’attendre jusqu’en 2028 pour prendre des mesures contre les propriétaires qui ne réalisent pas les travaux de rénovation nécessaires.

Réduire la facture : les dispositifs intéressants

1/ La résurrection du prêt à taux zéro ( PTZ )


Le prêt à taux zéro dans l’ancien, délaissé ces dernières années alors que les taux de crédit étaient à 1%, pourrait susciter un nouvel intérêt dans le contexte de l’acquisition d’une passoire thermique. Cette revitalisation est attribuable à l’augmentation des taux de crédit, prévue pour dépasser les 4% cet été, et à la nécessité d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique dans les biens les moins bien notés. Il permet en effet aux primo-accédants qui achètent dans l’ancien, en zone B2 ou C, de financer jusqu’à 40% du montant de l’opération à 0%.

Cela peut être très utile pour financer les travaux de rénovation énergétique nécessaires afin de remettre à niveau le bien immobilier. De plus, ce prêt présente un différé de remboursement de 5 à 15 ans, ce qui peut permettre de faire baisser le coût du financement et ainsi d’alléger la charge financière pour les propriétaires. En somme, le prêt à taux zéro dans l’ancien peut être une solution intéressante pour les acheteurs qui souhaitent réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur nouvelle acquisition, tout en améliorant la performance énergétique de leur logement.

La loi Denormandie donne droit à des réductions d'impôts

2/ Le dispositif Denormandie

La loi Denormandie, dispositif fiscal instauré en 2018 par le gouvernement français pour stimuler la rénovation des logements anciens dans certaines zones spécifiques, a pour objectif de favoriser la revitalisation de ces secteurs. Il offre des avantages fiscaux intéressants : les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu calculé en fonction du montant de la rénovation et de la durée de location.

Cette réduction d’impôt peut atteindre jusqu’à 21% du montant des travaux, et ceux-ci doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération.

Sous réserve de conditions et de critères spécifiques, il est crucial de se documenter en profondeur et de solliciter l’expertise d’un professionnel afin de tirer pleinement parti des avantages fiscaux proposés par ce dispositif.

3/ Le déficit foncier doublé

C’est un disposition fiscale spécifique concernant les investissements immobiliers locatifs en France. Il s’agit d’une mesure qui permet de déduire le montant total des dépenses de rénovation et de restauration des revenus fonciers de l’année en cours et de doubler le montant du déficit ainsi créé.

Cela signifie que l’excédent du déficit peut être déduit non seulement des revenus fonciers futurs, mais également des autres revenus imposables tels que les revenus du travail, les revenus mobiliers, etc., dans la limite de 10 700 euros par an. L’objectif de cette mesure est d’encourager les investisseurs à rénover des biens immobiliers anciens et à les remettre sur le marché locatif. Elle offre ainsi un avantage fiscal attractif en permettant une déduction plus importante des charges liées à la rénovation, ce qui peut réduire l’impôt sur le revenu global de l’investisseur.

4/ MaPrimeRénov’

C’est une aide financière destinée à encourager les travaux de rénovation et vise à améliorer la performance énergétique des logements tout en contribuant à la transition écologique et à la réduction de la consommation d’énergie.

MaPrimeRénov est une aide financière pour réduire la consommation d'énergie

Elle s’adresse à tous les propriétaires, qu’ils soient occupants ou bailleurs, ainsi qu’aux copropriétés. Le montant de l’aide varie en fonction des revenus du foyer et de la nature des travaux entrepris. Elle peut couvrir jusqu’à 90% du montant des travaux dans les ménages les plus modestes, et son plafond dépend de la nature des travaux réalisés.

Les bénéficiaires peuvent recevoir cette aide sous forme de subvention, directement versée après la réalisation des travaux, ou sous forme d’un avantage fiscal… Et bonne nouvelle,  MaPrimeRénov’ est cumulable avec le prêt à taux zéro !

Si vous envisagez d’investir dans une passoire thermique, cela peut se révéler être un bon plan, mais vous devez absolument anticiper ce projet. Cela implique l’évaluation précise des montants des travaux, la préparation du dossier de financement, et la détermination de l’éligibilité (ou non) aux différentes aides financières. À cet égard, les propriétaires peuvent effectuer différentes simulations pour mesurer la faisabilité de leur projet. Il est important de souligner que ces divers mécanismes d’aide exigent un engagement financier sur le long terme. Par conséquent, un projet de ce type ne sera guère intéressant si l’objectif est de revendre rapidement.

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