L’investissement locatif continue de séduire les Français en 2025. Malgré les fluctuations du marché immobilier, la demande locative reste exceptionnellement forte, particulièrement dans les zones universitaires et les villes moyennes dynamiques. Dans la région de Besançon, en Haute-Saône et dans le Doubs, cette tendance se confirme avec des opportunités intéressantes pour les investisseurs avisés qui souhaitent acheter un bien déjà loué. Pourquoi cette zone attire-t-elle tant ? D’abord, la région de Besançon bénéficie d’un positionnement géographique stratégique, avec sa proximité avec la Suisse et l’Allemagne. La présence de l’université de Franche-Comté génère une demande locative constante, tandis que les prix restent accessibles comparés aux grandes métropoles. Le Doubs et la Haute-Saône offrent également des rendements attractifs, notamment dans des villes comme Montbéliard, Vesoul ou Gray.
Mais voici la question qui nous intéresse aujourd’hui : acheter un bien déjà loué, est-ce une bonne idée dans notre région ? La réponse pourrait bien vous surprendre !
Acheter un bien déjà loué : que dit la loi ?
Rassurez-vous, acquérir un bien immobilier occupé par un locataire est parfaitement légal ! Cette pratique, plus courante qu’on ne le pense, s’appuie sur un cadre juridique solide défini par l’article 1743 du Code civil. Cet article stipule clairement que « si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. » En d’autres termes, le bail se transmet automatiquement au nouveau propriétaire.
Concrètement, que cela implique-t-il pour vous, futur acquéreur ?
- Vous héritez du contrat de bail en cours avec tous ses termes (durée, montant du loyer, charges, etc.)
- Vous devez respecter la durée restante du bail
- Le locataire conserve tous ses droits et obligations
- Vous ne pouvez pas modifier les conditions du bail immédiatement
Focus local : À Besançon et dans ses environs, il est courant de trouver des appartements en centre-ville déjà loués, notamment dans le quartier Battant, La Boucle ou autour de l’université. Ces biens, souvent des T2 ou T3, représentent des opportunités intéressantes pour l’investissement locatif Besançon.
Avantages d’acheter un bien déjà loué
1. Des revenus immédiats
L’avantage principal ? Vous percevez des loyers dès le premier mois ! Fini l’angoisse de la période de vacance locative qui peut s’étaler sur plusieurs semaines, voire mois. Votre investissement commence à être rentable immédiatement.
2. Un dossier locataire déjà validé
Plus besoin de passer du temps à sélectionner un locataire, à analyser les dossiers, à vérifier les revenus et les garanties. Le travail est déjà fait ! Vous héritez d’un locataire dont la solvabilité a été vérifiée par le propriétaire précédent.
3. Une fiscalité maîtrisée
Avec un locataire en place, vous pouvez faire des projections financières plus précises. Vous connaissez le montant exact des revenus locatifs, ce qui facilite vos déclarations fiscales et votre planification budgétaire.
4. Typologie locale avantageuse
Dans notre région, certains types de biens montrent d’excellents rendements. Les studios et 2 pièces destinés aux étudiants à Besançon affichent souvent des rentabilités supérieures à 6%. Les appartements familiaux à Pontarlier ou Vesoul peuvent également offrir une bonne rentabilité locative à Vesoul, avec des loyers stables et des locataires fidèles.
inconvénients & points de vigilance
1. Pas de choix du locataire
Vous n’avez pas votre mot à dire sur le profil du locataire. Peut-être auriez-vous préféré un couple sans enfant plutôt qu’une famille nombreuse, ou un étudiant plutôt qu’un salarié. Cette contrainte peut être frustrante, surtout si le locataire ne correspond pas à vos attentes.
2. Difficile d’optimiser le loyer dans l’immédiat
Impossible de revaloriser le loyer avant la fin du bail en cours. Si le bien est sous-loué par rapport au marché, vous devrez patienter. À Besançon, Audincourt ou Montbéliard, les écarts de loyer peuvent être significatifs entre deux biens similaires.
3. Vérification indispensable du loyer au prix du marché
Avant d’acheter, vérifiez absolument que le loyer actuel correspond aux prix du marché local. Un studio loué 400€/mois dans le centre de Besançon alors que le marché est à 500€ représente un manque à gagner de 1 200€ par an !
4. Risques liés à l’état du logement
Les visites étant plus limitées avec un locataire en place, vous pourriez passer à côté de certains défauts. Attention également aux relations entre le locataire et le propriétaire actuel – des tensions peuvent présager de futures difficultés.
Comment investir intelligemment dans un bien déjà loué ?
1. Faire appel à un professionnel local
L’accompagnement par une agence spécialisée en investissement locatif est crucial. À Besançon, plusieurs professionnels connaissent parfaitement le marché local et peuvent vous aider à identifier les bonnes opportunités. Ils sauront également négocier le prix en tenant compte de la situation locative.
2. Réaliser une étude de rentabilité approfondie
Ne vous contentez pas du rendement brut ! Calculez la rentabilité nette en intégrant :
- Les charges de copropriété
- Les taxes foncières
- Les frais de gestion si vous passez par une agence
- Une provision pour travaux et vacance locative
- Les frais d’assurance
3. Vérifier la qualité du bail et le profil du locataire
Demandez à consulter :
- Le bail original et ses éventuels avenants
- Les trois dernières quittances de loyer
- Le dossier du locataire (revenus, garanties)
- L’historique des relations propriétaire-locataire
4. Estimer le potentiel de valorisation
Même avec un locataire en place, pensez à long terme. Quels travaux de rénovation pourraient être envisagés ? Quelle revalorisation du loyer sera possible à la fin du bail ? Cette approche est particulièrement pertinente pour investir dans l’ancien en Bourgogne-Franche-Comté, où le potentiel de rénovation est souvent important.
Accompagnement local : Nos experts en immobilier sur Besançon, Montbéliard ou Lure vous accompagnent dans ce type de projet. Ils maîtrisent les spécificités du marché local et peuvent vous conseiller sur les meilleures opportunités d’achat immobilier Besançon.
Pour conclure
Acheter un bien déjà loué est tout à fait faisable et peut s’avérer très rentable, particulièrement dans une région comme le Doubs ou la Haute-Saône. Les avantages sont nombreux : revenus immédiats, pas de recherche de locataire, fiscalité maîtrisée. Cependant, cette stratégie d’investissement locatif Doubs nécessite une approche méthodique. Il faut vérifier la conformité du loyer au marché, s’assurer de la qualité du locataire et anticiper les évolutions futures du bien. Dans un contexte où les taux d’intérêt connaissent une légère baisse en 2025 et où la demande locative reste forte, c’est le moment idéal pour se lancer dans ce type d’investissement. La région Bourgogne-Franche-Comté offre des opportunités particulièrement attractives pour les investisseurs avisés.
Vous envisagez d’acheter un appartement avec locataire en place à Besançon ou dans la région ? Contactez nos experts pour une estimation gratuite et une étude personnalisée de votre projet. Nous vous accompagnerons dans chaque étape de votre investissement locatif pour maximiser votre rentabilité en toute sérénité.
Cet article vous a été utile ? Partagez-le avec vos proches qui s’intéressent à l’investissement locatif ! Et n’hésitez pas à nous contacter pour toute question spécifique à votre situation : www.office-immo.fr
